Qu’il s’agisse d’une rénovation intérieure, d’une intervention sur la façade, d’un chantier d’amélioration énergétique ou d’un projet affectant les parties communes, les questions relatives aux travaux en copropriété sont nombreuses.

En la matière, le régime juridique applicable repose sur une distinction fondamentale : le copropriétaire dispose librement de ses parties privatives, mais cette liberté s’exerce sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (article 9 de la loi du 10 juillet 1965).

 

Un copropriétaire ne peut par conséquent donc pas raisonner comme un propriétaire isolé, et à partir du moment où les travaux envisagés touchent les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble ou les équipements communs, une autorisation préalable de l’assemblée générale peut être requise. À l’inverse, certains travaux demeurent libres, à condition de respecter le règlement de copropriété et la destination de l’immeuble.

 

 

Le droit d’effectuer certains travaux dans les parties privatives

 

Le copropriétaire peut, en principe, réaliser librement des travaux à l’intérieur de son lot lorsqu’ils n’affectent ni les parties communes, ni l’aspect extérieur de l’immeuble, mais également ni les droits des autres occupants.

 

Cette liberté connaît toutefois une limite majeure : le règlement de copropriété qui dispose d’une valeur contractuelle et s’impose à tous les copropriétaires.

Ce document détermine la destination de l’immeuble, l’usage des lots et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes.

 

Un projet de travaux pourtant techniquement réalisable peut donc être irrégulier s’il contrevient aux clauses du règlement, par exemple en cas de transformation d’un lot incompatible avec sa destination ou avec les règles de jouissance prévues par la copropriété.

 

 

L’obligation d’obtenir une autorisation pour les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur

 

Dès qu’un copropriétaire envisage des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, il doit solliciter une autorisation de l’assemblée générale.

 

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit expressément que relève de cette majorité l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer, à leurs frais, de tels travaux, à condition qu’ils soient conformes à la destination de l’immeuble. Le copropriétaire doit alors présenter un projet suffisamment précis, afin que l’assemblée générale puisse voter en connaissance de cause.

 

En pratique, sont notamment concernés la création d’une ouverture dans un mur porteur, la pose d’un conduit en façade, l’installation d’un climatiseur visible depuis l’extérieur, la transformation de fenêtres, ou encore certains raccordements impliquant des réseaux communs.

 

L’absence d’autorisation préalable expose le copropriétaire à un contentieux, et le syndicat des copropriétaires peut notamment solliciter la remise en état, la cessation des travaux, voire l’indemnisation du préjudice subi.

 

 

Les obligations collectives en présence de travaux décidés par la copropriété

 

La copropriété peut de son côté décider de travaux dans l’intérêt collectif, notamment des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la sécurité des occupants, à la salubrité, à la performance énergétique ou à l’amélioration de l’ensemble immobilier.

 

Lorsque les projets sont régulièrement votés, les copropriétaires ne peuvent pas s’y opposer et en empêcher l’exécution, y compris à l’intérieur de ses parties privatives.

 

Il s’agit ici d’une véritable obligation de coopération. En contrepartie, la prise en charge financière obéit aux règles de répartition des charges fixées par la loi et le règlement de copropriété. Selon les cas, le coût peut relever du syndicat, de l’ensemble des copropriétaires, ou du seul copropriétaire bénéficiaire lorsque les travaux ont été autorisés à son initiative.